Rapporto amministratore condominio e revoca giudiziale

L’art. 1129 c.c., per quel che concerne l’amministratore, tipizza quelle che possono essere gravi irregolarità dell’attività dell’amministratore con le seguenti precisazioni: 1) tale elenco non è esaustivo, infatti, la norma in parola precisa che “Costituiscono, tra le altre , gravi irregolarità ” e, quindi, le gravi irregolarità possono essere altre e diverse rispetto a quelle “tipizzate” e devono essere valutate caso per caso; 2) occorre fare bene attenzione perché le gravi irregolarità per ottenere la revoca non possono limitarsi ad una violazione meramente formale (es. mera dimenticanza dell’indicazione di un dato di cui all’art. 1129 c.c. da parte di un amministratore che amministra da anni un condominio), ma devono assurgere a disvalore giuridico volto a minare quel rapporto biunivoco – cristallino sopra citato.

Impugnazione della delibera, omessa informazione all’assemblea e revoca giudiziale

Tornando alla fattispecie, analizzata dal Tribunale, essa aveva ad oggetto un condomino che agiva in giudizio chiedendo la revoca dell’amministratore del condominio,lamentando che l’amministratore:
a) avrebbe impedito e ritardato l’esercizio del diritto di consultazione ed estrazione della copia di documenti condominiali;
b) avrebbe indotto l’assemblea a deliberare in merito alla “regolarizzazione delle cantinole “, con incarico affidato ad un tecnico scelto dal condominio, volto ad accertare il “possesso” delle cantinole anche in violazione dei dati catastali ed a verificare le modalità di “regolarizzazione” e “sistemazione” delle stesse, con modifica delle tabelle millesimali svolta senza convocare l’assemblea straordinaria;
c) non avrebbe comunicato all’assemblea la notifica dell’atto di citazione per impugnazione di una delibera assembleare;
d) avrebbe omesso di comunicare, alla compagine condominiale,questioni di interesse comune e nello specifico in relazione al servizio di pulizia condominiale.
=> Quando l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea e quali sono le conseguenze se non lo fa?
Nelle more del giudizio l’assemblea condominiale aveva nominato un nuovo amministratore del condominio di talché l’amministratore revocato nel costituirsi chiedeva fosse dichiarata la cessazione della materia del contendere.

Perché bisogna informare l’assemblea dell’impugnazione di una delibera?

Nelle motivazioni dell’ordinanza, il Tribunale, come prima cosa, riprende un concetto che ormai è consolidato nella giurisprudenza, sia di merito sia di legittimità, e cioè che il ricorso all’autorità giudiziaria in tema di revoca dell’amministratore , anche a mente dell’art. 1129 c.c., è subordinato al tentativo di procedere prima per via assembleare e solo qualora l’assemblea non vi provveda il condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria.
Oltretutto, nel novellato art. 1129 c.c., è stata introdotta la facoltà in capo anche al singolo condomino di chiedere , nel caso in cui siano emerse gravi irregolarità, la convocazione dell’assemblea condominiale (ante riforma occorreva fare comunque i conti con l’art. 66 disp. att. c.c.).
Non può sfuggire, poi, anche un altro particolare e cioè che la facoltà, in capo al singolo condomino, di convocazione è subordinato alla circostanza che “siano emerse gravi irregolarità” – e questo sulla scorta della facoltà dei condomini di prendere visione ed estrarre copia, previo rimborso delle spese, della documentazione condominiale – mentre in precedenza, nella ora riformata norma, era prevista la facoltà di chiedere la revoca giudiziaria se vi erano“fondatisospetti di gravi irregolarità“.
Prosegue il Giudicante, nelle proprie motivazioni, analizzando la questione dell’omessa informativa da parte dell’amministratore del condominio circa la notifica dell’atto di citazione – e, quindi, dell’inizio dell’azione giudiziaria – che aveva ad oggetto l’impugnativa di una delibera assembleare , precisando, altresì, che ai sensi dell’art. 1131 c.c., l’amministratore per un verso può ricevere atti di citazione o provvedimenti amministrativi indirizzati al condominio, per altro verso deve tempestivamente informare i condomini della ricezione di tali atti, ove abbiano un contenuto esorbitante le sue attribuzioni e qualora non ottemperi a detto obbligo “può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni“.
Secondo la prospettazione del Giudice, poi, l’impugnazione di una delibera assembleare volta a chiederne l’annullamento implica attribuzioni proprie dell’assemblea, e non dell’amministratore”.
In altre parole se l’amministratore riceve atti che esorbitano le proprie attribuzioni deve tempestivamente informarne la compagine condominiale pena la possibilità di essere revocato ed il rischio di dover risarcire il danno e secondo il giudice l’impugnativa di delibera esorbiterebbe dalle attribuzioni dell’amministratore.
Non si può non precisare che questa decisione è in controtendenza con altra giurisprudenza che ritiene che l’amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio – e quindi dal lato passivo – nelle cause che non esorbitano dalle sue attribuzioni, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1131 c.c., commi 2 e 3, (quale, ad esempio, proprio la resistenza all’impugnazione di una delibera proposta da un condomino), non habisogno dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ed un’eventuale delibera sul punto avrebbe il significato di mero assenso alla scelta già validamente effettuata dall’amministratore (cfr. Cass. Ord. N. 12806/2019; Cass., Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865; Cass., Sez. 2, 3 dicembre 1999, n. 13504; Cass., Sez. 2, 26 novembre 2004, n. 22294).
Occorre comunque evidenziare come, nel caso di specie, il giudice abbia rilevato che l’amministratore non solo non aveva informato la compagine condominiale della notifica dell’atto di citazione, ma non si era neppure premurato di conferire mandato ad un legale per la costituzione in giudizio sicché il condominio era rimasto contumace ed il giudice ancora il grave inadempimento ad entrambi gli aspetti richiamando, infatti, il combinato disposto di cui agli artt. 1129 e 1131 c.c..