Corte di Cassazione, Sezione 2 civile

Sentenza 6 maggio 2014, n. 9681
Integrale

Condominio – Disposizioni del regolamento condominiale che disciplina l’uso delle parti comuni – Natura contrattuale – Esclusione – Parcheggio insufficiente – Necessità di turnazione – Delibera assembleare che disciplina l’uso del cortile comune

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. TRIOLA Roberto Michele – rel. Presidente
Dott. D’ASCOLA Pasquale – Consigliere
Dott. SAN GIORGIO Maria Rosaria – Consigliere
Dott. ORICCHIO Antonio – Consigliere
Dott. ABETE Luigi – Consigliere
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 22759/2008 proposto da:
(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– ricorrente –
contro
(OMISSIS) C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentata e difesa dall’avvocato (OMISSIS);
CONDOMINIO VIA (OMISSIS), IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T. – P.I. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);
– controricorrenti –
e contro
(OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS);
– intimati –
avverso la sentenza n. 2037/2008 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, emessa il 07/03/2008;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 11/03/2014 dal Presidente Rel. Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. GOLIA Aurelio, che ha concluso per l’inammissibilita’ del ricorso, in subordine, il rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso notificato l’8 gennaio 2002 (OMISSIS) impugnava davanti al Tribunale di Napoli la delibera assunta in data 7 dicembre 2001 dal condominio di via (OMISSIS), in Napoli, di cui faceva parte, e che aveva disposto il parcheggio delle autovetture nel cortile col sistema della rotazione.
In particolare deduceva che il regolamento di condominio, di natura contrattuale, all’articolo 8 prevedeva che le macchine dei condomini e degli inquilini eccedenti determinate dimensioni e che non potevano quindi parcheggiare in garage, avevano diritto di parcheggio in cortile, con le seguenti priorita’: 1) macchine non parcheggiabili in garage a causa delle proprie dimensioni; 2) macchine doppie; 3) macchine triple.
Il Tribunale di Napoli, con sentenza in data 26 settembre 1996, passata in giudicato, aveva annullato una precedente delibera dello stesso contenuto, per cui l’assemblea non avrebbe potuto disporre nello stesso senso.
Si costituivano i condomini (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), (OMISSIS), chiedendo il rigetto della impugnazione.
In corso di causa si costituiva anche il condominio, contestando il fondamento della impugnazione.
Nel giudizio interveniva (OMISSIS), che, invece, aderiva alla impugnazione.
Con sentenza in data 17 maggio 2004 il Tribunale di Napoli annullava la delibera.
(OMISSIS), (OMISSIS) ed (OMISSIS) proponevano appello, al quale aderiva con appello incidentale il condominio.
Con sentenza in data 27 maggio 2008 la Corte di appello di Napoli accoglieva le impugnazioni.
Secondo i giudici di secondo grado, erroneamente il Tribunale di Napoli aveva ritenuto la natura contrattuale dell’articolo 8 del regolamento, con conseguente immodificabilita’ della disciplina dallo stesso prevista se non all’unanimita’, dal momento che tale disposizione disciplinava il godimento di una parte comune.
Da tale premessa derivava che il giudicato formatosi sulla precedente delibera valeva solo per la situazione di fatto esistente al momento in cui la stessa era stata assunta, ma non impediva una nuova deliberazione ove per il numero delle vetture interessate o per altre circostanze fosse diventato impossibile soddisfare il parcheggio di tutti nel cortile, con conseguente necessita’ di turnazione.
Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione (OMISSIS), con tre motivi.
Resistono con controricorso (OMISSIS) e il Condominio in (OMISSIS), assistiti dallo stesso difensore.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo il ricorrente insiste nell’invocare il giudicato costituito dalla sentenza del Tribunale di Napoli in data 26 settembre 1996.
Il motivo e’ infondato.
Come chiarito dalla Corte di appello di Napoli il giudicato in questione era soggetto alla clausola implicita rebus sic stantibus, per cui non impediva la possibilita’ di una nuova delibera la quale disciplinasse il parcheggio nel cortile ove fossero mutate le condizioni esistenti all’epoca in cui la prima delibera era stata impugnata.
Con il secondo motivo il ricorrente, sul presupposto della natura contrattuale della clausola di cui all’articolo 8 del regolamento, ribadisce che la stessa non avrebbe potuto essere modificata se non con il consenso unanime dei condomini.
Il motivo e’ infondato.
La Corte di appello, partendo dalla corretta premessa che le disposizioni del regolamento di condominio le quali disciplinano l’uso delle parti comuni non hanno natura contrattuale per il solo fatto che siano state approvate all’unanimita’, ha ritenuto che la clausola in questione faceva parte del contenuto normale del regolamento di condominio, di cui all’articolo 1138 c.c., comma 1, per cui poteva essere modificata con la maggioranza prevista dal successivo terzo comma. Con il terzo motivo il ricorrente deduce che anche volendo ammettere che il precedente giudicato non costituiva causa ostativa alla assunzione di una delibera che disciplinasse l’uso del parcheggio nel cortile comune, la Corte di appello avrebbe dovuto comunque indicare quali erano le mutate condizioni che rendevano legittima la nuova delibera.
Il motivo e’ inammissibile, in quanto introduce una questione che non ha costituito oggetto del giudizio nelle fasi di merito, avendo l’attuale ricorrente, a quanto si ricava dalla sentenza impugnata, invocato sempre e soltanto la natura contrattuale del regolamento e il precedente giudicato, senza mai, neppure in via subordinata, dedurre che comunque la delibera impugnata si basava su presupposti di fatto in realta’ non esistenti.
In definitiva il ricorso va rigettato, con condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’, con liquidazione unitaria in favore dei controricorrenti, in quanto assisiti dallo stesso difensore, come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimita’, che liquida nella complessiva somma di euro 2.200,00, di cui euro 200 per esborsi.

Saranno previste due maxi categorie: quella ordinaria “O” e quella speciale “S”; la prima riguarderà le abitazioni, la seconda gli impianti e i servizi.
È ormai entrata nel vivo la riforma dei valori catastali degli immobili: un’azione che porterà alla rideterminazione di importi ormai vecchi e non aggiornati, ma soprattutto non corrispondenti alla reale condizione di numerosi immobili. Le neo-istituite Commissioni censuarie sono chiamate a riclassificare e rivalutare tutto il patrimonio italiano. L’iter, che partirà nella seconda metà di quest’anno, dovrebbe terminare entro il 2019. Nel novembre scorso il governo ha dato il via libera alla riforma del Catasto, con l’istituzione delle commissioni censuarie, che dovranno individuare i criteri su cui basare le nuove valutazioni delle rendite. Quel che è certo è che i nuovi meccanismi di calcolo delle rendite catastali non si baseranno più sul numero dei vani, ma sui metri quadrati, tenendo conto anche del reddito da locazione medio, della collocazione e delle caratteristiche edilizie dell’immobile (qualità, anno di costruzione…). Una volta elaborati i nuovi meccanismi (entro marzo 2015), le commissioni si occuperanno del censimento vero e proprio, passando in rassegna case, fabbricati e terreni. Insomma, la parola d’ordine sarà, per il futuro, edifici in linea con il valore di mercato effettivo (sebbene, a causa dell’attuale crisi edilizia, in molte aree del Paese questo mercato non ci sia più). Ma lo scopo è anche quello di far emergere i cosiddetti “immobili fantasma”, mai censiti al Catasto, e colpire chi fino a oggi ha pagato meno per immobili di un certo prestigio. Basare il calcolo sui metri quadrati anziché sui vani dovrebbe portare a stime più eque, perché si prenderà in considerazione la dimensione reale degli immobili.

La nuova suddivisione

Tra gli aspetti principali del secondo decreto governativo c’è la definizione delle nuove categorie catastali. Ricordiamo che la categoria consiste nella tipologia delle unità immobiliari, presenti nella zona censuaria, differente per le caratteristiche intrinseche che ne determinano la destinazione ordinaria e permanente.
Ecco come funzionerà nella sostanza la riforma. Gli immobili urbani saranno divisi in due maxi gruppi (attualmente, invece, i gruppi sono cinque):

1 | CATEGORIA ORDINARIA

– gli immobili “a destinazione ordinaria”: si tratterà delle abitazioni e saranno identificati dalla lettera “O”. A loro volta saranno suddivisi in 8 sub-categorie (da O/1 a O/8: un numero inferiore rispetto a quello attuale) che distingueranno le abitazioni in palazzi, villette e “abitazioni tipiche”, uffici e studi, cantine, posti auto, negozi e magazzini.
Le unità immobiliari delle categorie ordinarie sono valutate mediante funzioni statistiche che mettono in relazione i valori (e i redditi) e le variabili esplicative, come quelle riguardanti la posizione e quelle derivanti dalle caratteristiche edilizie. L’ambito territoriale può essere una zona Omi, una aggregazione di queste interne a un Comune, l’intero Comune o una aggregazione di più Comuni. Il valore (o il reddito) di un’unità immobiliare sarà dato da un importo unitario di riferimento di zona, corretto con coefficienti accrescitivi o diminutivi, moltiplicato per la superficie dell’unità.

2 | CATEGORIA SPECIALE

– gli immobili “a destinazione speciale”, identificati dalla lettera “S”, saranno suddivisi in 18 categorie (un numero superiore rispetto a quello attuale) a seconda del tipo di attività degli impianti (energia, miniere, industria, logistica, ambiente) o degli immobili occupati da servizi (direzionali, commerciali, scuole, sanità, ecc.). Probabilmente verrà previsto anche un ulteriore gruppo (identificato con la lettera “I”), in cui iscrivere senza attribuzione di valore e rendita le unità immobiliari improduttive, costituite dalle attuali categorie F (unità collabenti in corso di costruzione o definizione, lastrici solari e aree urbane). La legge delega prevede che per calcolare il valore fiscale degli immobili si prenda come riferimento il triennio 2011-2013.

L’INCIDENZA SULLA TASSAZIONE

L’aggiornamento del valore catastale degli immobili comporterà un innalzamento della base imponibile delle imposte sulla casa. Con ineliminabile aumento della tassazione.
fonte sito internet http://www.laleggepertutti.it/61432_nuove-categorie-catastali-in-arrivo-la-riforma